199 000 €
T3
65 m²
GAGNY
93220
Retirée
-8%
vs marché
3 062
€/m²
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Annonce retirée
Appartement T3 • 3 pièces • 65 m²
GAGNY (93220) • bois-de-l-etoile
DPE
E
Financement
Coût d'acquisition
Bien ancien, frais réduits non appliqués
Prix affiché (FAI)
199 000 €
Honoraires agence (~5,5%)
-10 374 €
Prix net vendeur
188 626 €
Frais de notaire
+14 763 €
Émoluments
2 285 €
Droits & taxes
11 128 €
Formalités
1 350 €
Coût total acquisition
213 763 €
* Frais de notaire calculés sur le prix net vendeur. Honoraires agence estimés.
Simulation crédit
Sans apport
Coût total acquisition
213 763 €
Capital à emprunter
213 763 €
| Durée | Mensualité | Revenus min. | Coût total | Coût crédit | Taux |
|---|---|---|---|---|---|
| 7 ans | 2 555 €/mois | 7 742 €/mois | 214 620 € | 22 234 € | 3,15% |
| 10 ans | 1 876 €/mois | 5 685 €/mois | 225 120 € | 32 734 € | 3,20% |
| 15 ans Recommandé | 1 357 €/mois | 4 112 €/mois | 244 260 € | 51 874 € | 3,30% |
| 20 ans | 1 111 €/mois | 3 367 €/mois | 266 640 € | 74 254 € | 3,45% |
| 25 ans | 968 €/mois | 2 933 €/mois | 290 400 € | 98 014 € | 3,55% |
* Simulation indicative hors assurance emprunteur.
Investissement
Analyse Investissement
Excellent
Score investissement
Rendement brut
6,37%
12 684 €/an
Rendement net
4,41%
après charges
Cashflow
-192 €
par mois
Détail des charges estimées
Taxe foncière
1 057 €/an
Charges copro. NR
390 €/an
Assurance PNO
139 €/an
Gestion locative (7%)
888 €/an
GLI (3,0%)
381 €/an
Vacance locative
1 057 €/an
Total charges
3 911 €/an
* Rendement brut = loyer annuel / prix FAI. Cashflow calculé sur crédit 20 ans, apport 20%, taux marché interpolé. Loyer et charges estimés depuis annonces location du secteur.
Loyer & Cashflow
Estimation Loyer Marché
Loyer moyen mensuel
1 057 €
Fourchette marché
882 - 1 204 €
Prix au m²
17 €/m²
Loyer annuel
12 684 €
Cashflow Mensuel
Loyer mensuel
+ 1 057 €
Mensualité crédit
- 923 €
Charges mensuelles
- 326 €
Cashflow négatif ⚠
-192 €
Ratio couverture
87%
Stats Marché
Comparaison autres annonces
Prix/m²
35% moins cher
Distribution des prix
Appartement 3pTendance marché
Appartement 3 pièces, GAGNY → -0% sur 24 mois
Prix/m² FAI (vendu, lissé 24m)
Nb ventes
Cette annonce
Dynamique marché
Appartement 3 pièces, GAGNY Favorable acheteur
Indice de Tension Immobilière
Nb ventes 12m
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15 ventes réelles — Appartements de 45 à 85 m² dans la commune (3 dernières années).
| Date | Adresse | Prix vente | Surface | Prix/m² net |
|---|---|---|---|---|
| 30/12/2025 | 71 Rue Aristide Briand | 198 900 € | 65 m² | 3 060 € |
| 19/12/2025 | 3 Rue Pierre Bezet | 145 000 € | 72 m² | 2 014 € |
| 19/12/2025 | 25b Rue Contant | 164 000 € | 46 m² | 3 565 € |
| 18/12/2025 | 51 Av Jean Jaures | 156 100 € | 56 m² | 2 788 € |
| 26/11/2025 | 22 Che Des Bourdons | 8 004 348 € | 79 m² | 101 321 € |
| 13/11/2025 | 4 Rue Andre Gerardin | 76 198 € | 59 m² | 1 291 € |
| 08/11/2025 | 17 Rue Rene Baschet | 189 900 € | 58 m² | 3 274 € |
| 03/11/2025 | 7 Rue Aristide Briand | 170 000 € | 65 m² | 2 615 € |
| 03/11/2025 | 1 Rue Contant | 335 000 € | 79 m² | 4 241 € |
| 13/10/2025 | 27 Rue Du Dix Huit Juin | 110 000 € | 74 m² | 1 486 € |
| 29/09/2025 | 4 All Des Nenuphars | 220 000 € | 78 m² | 2 821 € |
| 12/09/2025 | 21 Rue Du Gal Leclerc | 181 000 € | 55 m² | 3 291 € |
| 12/09/2025 | 8 Rue Pierre Bezet | 146 260 € | 45 m² | 3 250 € |
| 04/09/2025 | 108 Av Henri Barbusse | 189 000 € | 65 m² | 2 908 € |
| 01/09/2025 | 61 Av Jean Jaures | 145 000 € | 52 m² | 2 788 € |